不能辦理抵押登記的房產有哪些，能否轉讓抵押的房產？

哪些房地產不能辦理抵押登記

（1）權屬來源是限制抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）；（2）根據城市規劃，市區政府決定收回土地使用權的；（3）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（5）權屬有爭議的；

（6）法律、法規或市政府規定禁止抵押的；

（7）除鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權利依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使用權。不可以，必須債權債務清晰才可以轉讓或者買賣！根據《城市房地產抵押管理辦法》，下列房地產不得設定抵押：

1、權屬有爭議的房地產；

2、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6、依法不得抵押的其他房地產。根據有關法律規定，不能辦理抵押登記的房產主要有：

1、權屬來源是限制抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）；2、根據城市規劃，市區政府決定收回土地使用權的；3、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

5、權屬有爭議的；

6、法律、法規或市政府規定禁止抵押的；

7、除鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權利依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使用權。

我國法律和規章并沒有禁止抵押人合法轉讓抵押物，只要是取得商品房預售許可證的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。

依我國《擔保法》的有關規定，抵押房地產可以被轉讓，但是，抵押人應當通知抵押權人并告知受讓人房地產已經被抵押的情況。如果是抵押給銀行的房產要進行轉讓，則要通知銀行，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉按揭，從而實現房屋的買賣。

哪些房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制

法律主觀：

一、何為 房地產抵押 房產抵押，是指抵押人以其合法的房產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。 債務人不履行債務 時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。二、 不得設定抵押 的房產有哪些下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制：1、 土地所有權 不得抵押， 土地使用權 可以抵押；2、地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押；3、鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的 土地使用權出讓 金的款額后，抵押權人方可優先受償。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。4、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包并經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。5、權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。6、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。7、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。8、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。9、以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。10、違章建筑物或 臨時建筑物 不能用于抵押。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第三百九十九條 下列財產不得抵押： （一）土地所有權； （二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外； （三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施； （四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產； （五）依法被查封、扣押、監管的財產； （六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

不得設定抵押的房地產有哪些？

不得設定抵押 的不動產有： 1、 土地所有權 。 2、集體所有的 土地使用權 。 3、以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。根據2024年1月1日生效的《民法典》第四百一十七條? 建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。 第四百一十八條? 以集體所有土地的使用權依法抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

哪些房產不得抵押

法律主觀：

根據《民法典》第三百九十九條的規定，以下房產不得抵押： 1、學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施； 2、所有權、使用權不明或者有爭議的房產； 3、依法被查封、扣押、監管的房產。《民法典》第四百條規定，設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款： （一）被擔保債權的種類和數額； （二）債務人履行債務的期限； （三）抵押財產的名稱、數量等情況； （四）擔保的范圍。

法律客觀：

《城市房地產抵押管理辦法》第八條 下列房地產不得設定抵押： （一）權屬有爭議的房地產； （二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產； （三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； （四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產； （五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產； （六）依法不得抵押的其他房地產。

哪些房產不得抵押

法律分析：并非所有的房地產都可以用作抵押，有一些房地產是不能抵押的，以不能抵押的房地產抵押，抵押合同無效。不能抵押的房地產如下：

1、土地所有權。土地所有權，是指所有人對其土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。我國的土地所有權的主體只能是國家或農村集體經濟組織，其他任何組織和個人均不能享有土地所有權，因此我國的土地所有權不能抵押。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不能抵押。但是有兩個例外：

(1)抵押人依法承包并經發包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押;

(2)鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押，但以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。

3、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產。如學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施類的房地產不得設定抵押。

4、所有權、使用權不明或者有爭議的房地產。設立抵押權要求抵押人對抵押物享有所有權或依法有權處分，如果權屬存在爭議，那么抵押權的設立和實現都存在問題，從而無法保障債權人債權的實現，因此禁止權屬有爭議的房地產作為抵押物。

5、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。這類建筑物具有特殊的歷史意義和紀念意義，與公共利益關系緊密，不能隨便處分，因此禁止作為抵押物。

6、依法被查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。處于查封、扣押、監管等限制下的房地產暫時處于不能轉讓的狀態，由于抵押人并沒有自由的處分權，因此不得抵押。

7、已經被依法列入拆遷范圍的房地產。因為列入拆遷范圍的房地產，其權利狀態處于不確定狀態，為保護債權人利益，也不得抵押。

8、依法不得抵押的其他房地產。如以依法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）海域使用權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第四百條 設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。

第四百一十九條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

不得設定抵押的房地產有哪些

不得設定抵押的房地產是：產證不齊全的房地產；無賣出聲明的房地產；權屬有爭議的房地產；所有人征信不符合貸款條件的房地產；違反銀行規定和房產抵押規定的房地產。

【法律依據】

《城市房地產抵押管理辦法》第八條

下列房地產不得設定抵押：

（一）權屬有爭議的房地產；

（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

（六）依法不得抵押的其他房地產。