法院對房產(chǎn)的拍賣程序是怎樣流程，拍賣三次有時間限制嗎？之后的變賣是在60天內(nèi)完成嗎？變賣不出去的辦

法院拍賣房產(chǎn)程序是先進行房產(chǎn)的估價，做出拍賣的決定，人民法院進行確定和委托拍賣機構(gòu)，拍賣機構(gòu)在接到委托之后會進行發(fā)布公告和展示跟人民法院確認，確定保留價格，進行拍賣，拍賣進行結(jié)案的時候人民法院會進一步的審查。之后的變賣是在公告后的六十日之內(nèi)完成。賣不出去便會解封。

法律分析

法院拍賣房產(chǎn)程序：評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對其進行價格評估。對評估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達評估報告。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機構(gòu)進行復(fù)議。價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對以物抵債不能達成一致的，法院應(yīng)作出強制拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的，法院依照規(guī)定，可以準許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進行，并有效控制變賣的價款。發(fā)布公告與展示標的拍賣機構(gòu)接受法院委托后，將嚴格按照法律的規(guī)定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構(gòu)應(yīng)征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。在拍賣會召開之前，法院應(yīng)當(dāng)以評估價格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價并告知拍賣機構(gòu)。拍賣保留價應(yīng)等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應(yīng)價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據(jù)市場情況，確定再次拍賣的保留價。舉行拍賣會時，法院一般應(yīng)派員到場監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構(gòu)亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構(gòu)與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意。

法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣變賣財產(chǎn)的規(guī)定》

第二十八條 對于第二次拍賣仍流拍的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，人民法院可以依照本規(guī)定第十九條的規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

抵押權(quán)實現(xiàn)的程序有哪些

抵押權(quán)實現(xiàn)的程序有抵押物估價、變賣、抵債。

一、抵押物估價

在抵押權(quán)實現(xiàn)時，需要對抵押物進行估價，以確定其市場價值。這個過程通常由專業(yè)的評估機構(gòu)或評估師來完成，他們會綜合考慮抵押物的性質(zhì)、用途、市場行情等因素，以得出一個相對客觀公正的價值評估。

抵押物的估價結(jié)果將直接影響到抵押權(quán)人是否決定采取實現(xiàn)抵押權(quán)的行動，以及在實現(xiàn)過程中可能獲得的受償額度。

二、變賣

在抵押權(quán)實現(xiàn)時，如果抵押物不易直接抵債，抵押權(quán)人可能會選擇將其變賣。變賣通常通過拍賣、招標等方式進行，以確保公正、公開、透明的原則。

在變賣過程中，抵押權(quán)人需要遵守相關(guān)法律規(guī)定和程序，確保變賣的合法性和有效性。變賣所得的款項可以用于償還債務(wù)和支付相關(guān)費用。

三、抵債

在某些情況下，抵押權(quán)人和債務(wù)人可能會協(xié)商以抵押物直接抵債。這種方式通常適用于抵押物不易變賣或雙方認為變賣成本過高的情況。

抵債協(xié)議需要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并遵循法定程序以確保抵債的合法性和有效性。在抵債完成后，債務(wù)人將失去對抵押物的所有權(quán)，而抵押權(quán)人則獲得相應(yīng)的受償。

抵押物處置的限制

一、法律限制

法律限制確保了抵押物處置的合法性和公正性，保護了各方當(dāng)事人的權(quán)益。在實際操作中，抵押權(quán)人和債務(wù)人需充分了解相關(guān)法律規(guī)定，確保抵押物處置的合法性和合規(guī)性。

二、政策限制

除了法律限制外，抵押物的處置還可能受到政策的限制。這些政策可能涉及金融、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，對于抵押物的購買、使用和處置等方面都有一定的影響。例如，某些地區(qū)可能存在限購政策，導(dǎo)致抵押物無法在市場上自由流通。

此外，對于一些特殊類型的抵押物，如環(huán)境保護設(shè)施等，可能會采取特殊的政策措施進行管理和監(jiān)管。

房產(chǎn)抵押拍賣流程是什么？

房產(chǎn)抵押貸款是指用房子的所有權(quán)作為抵押物申請得到貸款的行為。如果借款人逾期還款或還不上借款了，貸款人有權(quán)要求法院對抵押房產(chǎn)采取強制性的行為。這時法院通常會采取拍賣抵押房產(chǎn)措施，那么，房產(chǎn)抵押拍賣的流程是什么呢？

如果借款人拒絕還款，銀行有權(quán)申請法院采取強制行為，對抵押房產(chǎn)進行拍賣。拍賣程序如下：

1、確定拍賣機構(gòu)；

2、由法院確定評估機構(gòu)，評估房屋價值，并確定最低起拍價；

3、進行拍賣，如果遭遇流拍，降價繼續(xù)拍賣；

4、拍賣成功之后，扣除貸款額后，若還有剩余部分，則歸還房產(chǎn)所有人。

在這過程中，如果遭遇流拍，將會以房屋價格的倍進行拍賣；第二次流拍后，會以房子的五折進行第三次拍賣。一般來說，房子如果被采取強制行為，就算經(jīng)過多輪流拍，也一定會被購買的。建議借款人盡量按期償還貸款，做個守信的人；如果真的有特殊原因不能按時還款，建議借款人申請延緩還款，原因合理得話，銀行一般是允許的。

抵押物拍賣的清償順序？

抵押物拍賣的清償順序如下：

1、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

2、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

3、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

抵押物是指債務(wù)人（抵押人）為擔(dān)保某項義務(wù)的履行而移轉(zhuǎn)給債權(quán)人（抵押權(quán)人）的擔(dān)保物。可以是有形財產(chǎn)，也可為登記無形財產(chǎn)如地上權(quán)、政府公債、人壽保險等。在一些國家分為動產(chǎn)抵押物和不動產(chǎn)抵押物。前者為可移動之物，包括流通票據(jù)和所有權(quán)憑證。后者如土地、建筑物。

下列財產(chǎn)可作擔(dān)保物：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

3、抵押人依法有權(quán)處分 的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

4、抵押人依法有權(quán)處分的國有機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

5、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

6、依法可以抵押的其它財產(chǎn)。

不可抵押的財產(chǎn)包括：

1、土地所有權(quán)；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，規(guī)定的除外；

3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

6、依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

《中華人民共和國民法典》第四百一十六條 動產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價款，標的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。

抵押物拍賣的程序是怎么規(guī)定的?

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一、抵押物拍賣的程序

抵押物拍賣的一般程序為：

(1)抵押權(quán)人向拍賣機構(gòu)提出拍賣申請及有關(guān)證明文件。

(2)拍賣機構(gòu)清查核實抵押物，厘定拍賣底價。

(3)拍賣機構(gòu)在報紙上發(fā)表拍賣公告。公告期間為15日。

(4)公告期滿，對拍賣物所有權(quán)沒有爭議的，拍賣機構(gòu)進行公開拍賣。

(5)拍賣成交后辦理納稅和拍賣物權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。

二、抵押物拍賣的終止

有下列情況發(fā)生，拍賣程序中止：

(1)人民法院受第三人就拍賣物所有權(quán)提起訴訟，并裁定中止拍賣的。

(2)抵押權(quán)人申請中止拍賣的。

(3)抵押人已具有償還貸款本息的能力，向拍賣機構(gòu)申請中止拍賣的。

三、抵押物拍賣的價金處分順序

抵押物拍賣所得價金按下列順序處分：

(1)支付處分抵押物的費用;

(2)扣繳抵押物應(yīng)納的稅款。

(3)償還抵押人所欠貸款本息及罰息。

(4)剩余金額交還抵押人。

四、抵押物拍賣法律規(guī)定規(guī)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋〔2004〕16號)等規(guī)定及法律經(jīng)驗，拍賣中有如下環(huán)節(jié)及問題需要特別注意，而這些問題也應(yīng)當(dāng)在我們設(shè)計“協(xié)議拍賣”法律條款時被重點關(guān)注：

1、關(guān)于拍賣機構(gòu)的選擇及明確的拍賣委托(包括拍賣費用的承擔(dān))。

不管是司法拍賣亦或是當(dāng)事人自行協(xié)議拍賣，首先必須就拍賣機構(gòu)達成一致，并向拍賣機構(gòu)出具明確的不可撤銷的拍賣委托或簽訂拍賣協(xié)議。對于拍賣過程中涉及的傭金、公告費用等支出的承擔(dān)，當(dāng)事人可協(xié)商確定。

2、關(guān)于是否評估，以及由何機構(gòu)進行評估(包括對評估報告的異議及評估費用的承擔(dān))的約定。

評估并不是拍賣的必須程序或要求，當(dāng)事人可以約定不進行評估。

3、關(guān)于拍賣保留價的確定。

拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。保留價可由當(dāng)事人可以協(xié)商確定。

4、關(guān)于拍賣公告的時間，以及公告的范圍及媒體的問題。

一般要求是，拍賣不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告。其他問題可由當(dāng)事人協(xié)商確定。

5、關(guān)于競買保證金的收取及數(shù)額的確定，以及拍賣價款的繳納賬戶問題。

司法實務(wù)是，保證金的數(shù)額一般不得低于評估價或者市價的百分之五。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預(yù)交保證金。該問題也可由當(dāng)事人協(xié)商確定。

拍賣價款(包括保證金)的繳納賬戶一般是拍賣公司在債權(quán)人銀行開立的保證金專戶。

6、再次拍賣的降價幅度、拍賣周期、拍賣成功后債務(wù)人的附隨義務(wù)等問題。

銀行在貸款人無法償還貸款的時候可以將貸款人的抵押物進行拍賣，這時候需要抵押物拍賣需要根據(jù)抵押物拍賣的順序進行拍賣，抵押物拍賣的一般順序在文中已經(jīng)為大家介紹了，在某些情況下拍賣程序可能會中止，分別有三種情形，也為大家一一介紹了，如果還想了解更多相關(guān)知識您可以咨詢邯鄲律師。

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