二手房買賣怎么核實房屋權(quán)產(chǎn)問題

二手房怎么查詢房屋產(chǎn)權(quán)

1、看房屋是不是有產(chǎn)權(quán)證。購房者在挑選二手房的情況下，最先應(yīng)當(dāng)看房屋是不是有產(chǎn)權(quán)證。一些_有申請辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，將會是由于存有解決不了的難題(如房地產(chǎn)商欠交政府部門花費、設(shè)計方案變更沒經(jīng)準(zhǔn)許)，造成長期內(nèi)沒法獲得產(chǎn)權(quán)證。如購買該類房屋，需先把未辦產(chǎn)權(quán)證的原因搞清楚，對將來風(fēng)險性有充足預(yù)估，再決定是不是購買。

2、看產(chǎn)權(quán)證真假。房屋交易前，購房者一般會認(rèn)證產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)證的真實有效并并不是任何人都是考慮到的。辨別產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)蔚姆绞揭话隳軌驈目捶饷妗⒖醇埿?、看防偽?biāo)識底紋背景、看發(fā)證機構(gòu)蓋公章、看許可證號、看縫紉、看附記、看圖紙等層面下手，可是最立即、合理的預(yù)防方式，是到房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)備案單位開展查尋，核查產(chǎn)權(quán)的真實有效。

3、查清房屋是不是可發(fā)售。購房者在購買二手房時一定要看農(nóng)田、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)聯(lián)是不是明確，有沒有遺留下糾紛案件難題。假如房屋存有被抵押、被人民法院被查封狀況等產(chǎn)權(quán)受到限制的狀況存有，購房者在購買房屋后，將沒法圓滿獲得使用權(quán)，乃至將會導(dǎo)致財產(chǎn)損失。

4、看該房屋是不是有房屋共有權(quán)利人。假如房屋為多的人現(xiàn)有，則須賣房子人出示全部共有些人的身份證及愿意出售房屋的書面文檔；如果是夫妻現(xiàn)有資產(chǎn)，是不是歷經(jīng)賣家直系親屬的書面愿意；假如房屋已租賃，則須賣房子人出示承租方愿意售賣的書面建議；假如房屋已被抵押，則須賣房子人出示抵押權(quán)人愿意房屋售賣的書面文檔。

一般需要要查詢房屋產(chǎn)權(quán)和辦理手續(xù)是不是齊備。房產(chǎn)證是證實屋主對房屋具有使用權(quán)的唯一憑據(jù)，_有房產(chǎn)證對購房者而言是有巨大風(fēng)險性的。

購買二手房要注意哪些產(chǎn)權(quán)問題

1、產(chǎn)權(quán)交易是否受限制：

購房者在購買二手房時，需要注意該二手房的產(chǎn)權(quán)交易是否受限制，主要需要看看該二手房是否存在被抵押、訴訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題，如果有這些特殊性質(zhì)的房屋，就一定要謹(jǐn)慎了。

2、長期未辦房產(chǎn)證：

如果購房者購買的房屋長期沒有辦理房產(chǎn)證，那么這類型的房屋也是值得大家注意的，對于這類型的房產(chǎn)，很有可能是因為開發(fā)商存在一定的問題，所以才導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。這個時候購房者要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導(dǎo)致無法辦證。

3、共有人是否同意出售房產(chǎn)：

現(xiàn)在很多房屋的房產(chǎn)證上寫的都不止一個人的名字，有些房產(chǎn)證上甚至有兩個或者三個名字，購房者在買房時要注意該房屋的共有人是否同意出售房產(chǎn)。根據(jù)《合同法》規(guī)定：未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，所簽署的合同可能無法履行。

4、承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)：

有些賣方在出售房屋之前是先把房屋出租出去的，對于已經(jīng)有人承租的二手房，購房者應(yīng)該問清楚承租人的租期是多久，以及承租人是否知道該房屋要出售等問題。購房者在購買二手房時應(yīng)核實所購房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)核實出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。否則，承租人可以主張優(yōu)先購買權(quán)而請求撤銷出售人與你的買賣合同關(guān)系。

5、房屋的土地使用性質(zhì)：

房屋的產(chǎn)權(quán)問題還包括了該房屋的土地性質(zhì)如何，并不是所有的房產(chǎn)都是可以上市交易的，現(xiàn)在很多郊區(qū)的房屋是修建在集體土地上的，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能直接賣給城市居民。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋（又稱小產(chǎn)權(quán)房屋）需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。

二手房首付款如何計算

1、二手房的首付款是指除了銀行貸款的部分之外需要一次性支付給賣家的費用，其首付款的計算方式為：凈首付款=實際成交價-客戶貸款額（凈首付款：不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的首付款）；貸款額=二手房評估價×70%（第一次貸款額度可達(dá)70%）貸款額估算方式,預(yù)估出大致評估價格。

2、二手房首付比例也不是固定不變的，在二手房交易過程中，關(guān)于二手房首付比例多少的問題是可以跟賣家商量的，以一套總價100萬的房屋為例，買二手房貸款時，銀行出于風(fēng)險考慮，會對二手房進(jìn)行評估。一般二手房評估價為總房價的80%，則總價100萬的二手房評估價為80萬。