房屋買賣合同糾紛案

1、案情介紹

2008年下半年，李某到多家房屋中介公司掛牌銷售房屋。2008年10月，陶某看中了該房屋并與A中介公司簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶某在驗(yàn)看過(guò)該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關(guān)聯(lián)的人，利用A中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)A中介公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶某應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向A中介公司支付違約金。當(dāng)時(shí)A中介公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，而某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。后買賣雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)，陶某向某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司支付傭金1.38萬(wàn)元。中介公司知道后認(rèn)為是惡意“跳單”行為，要求陶某按照合同約定支付賠償金。陶某認(rèn)為自己沒(méi)有違反合同約定并拒絕賠償。房屋中介公司將陶某訴致法院要求其支付合同違約金：1.65元。

2、法律分析

文律師認(rèn)為：A中介公司與陶某簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過(guò)中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過(guò)不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒(méi)有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約。

3、判決結(jié)果

A中介公司要求陶某付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

房屋買賣居間合同違約

一、簽訂房屋買賣居間合同后是否能違約

1、簽訂房屋買賣居間合同后一般是不能違約的,一旦因?yàn)樽约旱脑蜻`約的話,必須承擔(dān)違約責(zé)任,賠償違約金。我國(guó)法律規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

2、法律依據(jù):《民法典》

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。

二、房屋買賣居間合同的內(nèi)容

以房地產(chǎn)租售居間合同為例,其合同內(nèi)容一般要包括以下主要條款:

(1)委托人甲(出售、出租方)、居間方、委托人乙(買人、承租方)三者的姓名或名稱、住所;當(dāng)事人是法人單位的,應(yīng)寫明單位地址及法定代表人姓名,當(dāng)事人是公民個(gè)人的,應(yīng)寫明其身份證號(hào)碼。

(2)居間房地產(chǎn)的坐落與情況:要寫明居間房地產(chǎn)的詳細(xì)坐落情況,尤其應(yīng)標(biāo)明委托房地產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、其他權(quán)利情況等。

(3)委托事項(xiàng):委托事項(xiàng)需具體約定所委托的是提供訂約機(jī)會(huì),還是媒介合同的成立,所約定的事項(xiàng)應(yīng)明確、具體。

(4)傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款:這是居間合同的核心內(nèi)容。對(duì)居間方未完成居間合同委托事項(xiàng)的,怎樣退還傭金也要有明確說(shuō)明。

(5)合同在履行中的變更及處理。

(6)違約責(zé)任:明確三方違約責(zé)任的處理辦法。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓從交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記以至房地產(chǎn)交驗(yàn),是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程,較易因外界因素和交易雙方自身情況的變化而發(fā)生變故,從而造成違約。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在居間業(yè)務(wù)中的特定地位更造成房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)難以掌握這種變故,因此,需相應(yīng)設(shè)置詳細(xì)條款,避免因違約條款不完善而發(fā)生的糾紛。

(7)爭(zhēng)議解決的處理辦法。

(8)其他補(bǔ)充條款。由于租賃交易的特殊性,交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng),相互之間會(huì)產(chǎn)生較為復(fù)雜的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系,由此而引起的委托人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的責(zé)任要求也會(huì)比較復(fù)雜,如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任擔(dān)保承租人按時(shí)交租及支付有關(guān)公共事業(yè)費(fèi)用?因此在房屋租賃居間合同中就這類問(wèn)題應(yīng)補(bǔ)充限制性條款,以便明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人各自的權(quán)利義務(wù)。