小產權房買賣糾紛可直接起訴嗎

小產權房買賣糾紛可直接起訴。小產權買賣糾紛合同是無效的,可以要求退還購房款，小產權房屋其實就是農民在自己土地上蓋的房子，它的所有權是在土地使用人手上，也就是在農民手上。法律也規定，只有該土地所有人才能去購買跟其有關聯的小產權房，其他人都是被禁止購買的。因此，在進行小產權房屋買賣時，一旦發生合同上的糾紛，或者其中一方違約，不講誠信，那沒有辦法，這都是不受法律保護的，一般都是被違約的人比較吃虧。

小產權房買賣需要注意的問題

1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯系電話。

2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內容：房屋的坐落位置；所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積；房屋是現房，還是期房；房屋的配套設施和維修標準。

3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協助。或者由賣方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權證(所有權人為買方)交付買方，由買方支付有關的費用。

5、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規定為督促當事人自覺而適當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業管理以及小區內公用配套設施等。

怎樣解決小產權房買賣糾紛

當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

購買小產權房存在哪些風險

1、沒有產權證和土地證

很多購房者選擇購買小產權房主要是因為小產權房的價格比較便宜，但是大家都知道，小產權房只有居住權，沒有所有權。因為小產權房是沒有國家頒發的房產證和土地證的，即便有也是村委會或鄉政府頒發的，法律不予認可。

2、無法辦理貸款

因為小產權房沒有房產證，也沒有參與備案，因此購買時購房者不能貸款購買，只能一次性或分期付款。同時未來也不能拿房子去銀行做抵押，這在無形中加大了購房人的資金壓力，增加購房風險。

3、再交易難

如果購買了小產權房的購房者想要再次出售房屋的話，是比較困難的，主要是因為小產權房沒有不動產權證而無法完成產權過戶，這房產不能過戶的情況下，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，這樣就會變成一房多賣的局面，第三人的利益將得不到保證。

4、戶口無法遷入

對于購買小產權房的購房者來說，他們的戶口是沒辦法遷入的，也無法獲得免費醫療和義務教育資源。

5、房屋質量得不到保障

因為小產權房沒有國家頒發的房產證，因此也不在政府機構的監管范圍內，購房者在房屋使用過程中，如果遇到房屋質量問題以及附屬配套設施問題時，得不到有效的保障。

小產權房糾紛能立案嗎

小產權房糾紛能立案。

符合起訴條件的，應當在七日內立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應當在七日內作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴。

立案的條件：

1、管轄權：人民法院必須具有管轄權，即該法院對該案件有審判權。一般來說，法院的管轄權是根據案件的性質、當事人的住所、爭議的地點等因素來確定的；

2、訴訟請求：當事人必須提出明確的訴訟請求，即要求法院根據法律規定做出具體的裁判結果，否則法院無法認定案件的性質和范圍；

3、條件成熟：案件必須具備起訴條件，即案件爭議已經成熟，如合同糾紛必須履行期已到，拖欠租金必須已經逾期等；

4、訴訟權利：當事人必須具備提起訴訟的權利，如權利人、利害關系人等；

5、合法程序：起訴過程必須合法，不能違反法律規定。

綜上所述，立案是指法院或者其他司法機關對當事人提出的訴訟請求進行審查，并決定是否受理案件的過程。在民事訴訟中，當事人要求法院保護自己的權利，提起訴訟時，需要提交起訴狀和相關證據材料。法院在收到起訴狀后，會對之進行審查。如果起訴狀符合法定形式和要求，并且訴訟請求符合法律規定的受理條件，法院就會立案受理。

【法律依據】：

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十六條

人民法院應當保障當事人依照法律規定享有的起訴權利。對符合本法第一百二十二條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應當在七日內立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應當在七日內作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴

小產權房買賣糾紛法院如何處理

根據相關規定，當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

小產權房買賣有什么問題

1、無法辦理產權證書

很多人可能會覺得，買了房子之后都是有產權證書的，但是小產權房其實是沒有產權的，因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。

2、在想出手比較難

由于小產權房是沒有產權證書的，大多數的購房者還是想要購買有產權的房屋的，如果業主想要向非集體成員的第三人出售小產權房，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

3、購買壓力大

雖然購買小產權房的總價比較低，但由于小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。

4、質量可能存在問題

承建小產權房的開發商一般都是一些比較小的開發商，開發商在建設小產權房屋時，為賺錢可能會偷工減料，加上職能部門缺乏監管，存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規范和標準。一旦發生房屋質量糾紛，購房者維權難，終只能自行承擔損失。

5、遇拆遷難賠償

雖然大家遇到拆遷賠償的幾率比較小，但也要考慮到房屋可能遇到的問題，因為購買小產權的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。

遇到小產權房屋買賣糾紛怎么處理

法律分析：可以通過和解或者調解處理。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據小產權房屋買賣糾紛內容向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》

第二條 中華人民共和國民事訴訟法的任務，是保護當事人行使訴訟權利，保證人民法院查明事實，分清是非，正確適用法律，及時審理民事案件，確認民事權利義務關系，制裁民事違法行為，保護當事人的合法權益，教育公民自覺遵守法律，維護社會秩序、經濟秩序，保障社會主義建設事業順利進行。

第三條 人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規定。

買了小產權房出現糾紛咋處理

法律分析：當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

法律依據：《房屋登記辦法》 第十二條 申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規定的除外。

有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：

(一)因合法建造房屋取得房屋權利;

(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;

(三)因繼承、受遺贈取得房屋權利;

(四)有本辦法所列變更登記情形之一;

(五)房屋滅失;

(六)權利人放棄房屋權利;

(七)法律、法規規定的其他情形。

小產權房糾紛如何打官司

小產權房糾紛如何打官司，受不受法律保護呢？下面有兩種觀點，分別來看下：

觀點1：

我國土地管理法規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋斬影范圍內的土地所用權同時轉讓、抵押。

也就是說我國實行的房地一體主義政策，及房隨地走，且我國還出臺了很多政策都禁止城鎮居民到農村購買小產權房和宅基地，小產權房的買賣將違背這一政策。我國合同法規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，所以小產權房的買賣協議無效。

觀點2：

小產權房作為一種物權，也具有占有、使用、和處分的性質，既然有處分的性質，在不違反法律強制性規定的前提下就可以買賣。

我國土地管理法雖然規定集體土地使用權不得出讓、轉讓和出租用于非農業建設，但小產權房的買賣并沒有將其土地用于非農業建設，也沒有改變其居住的性質。

我國雖然頒布了許多規定禁止城鎮居民農村購買小產權房和宅基地，但這些規定都沒有上升到法律或行政法規的高度，依據法院對合同法的解釋，只有違反了全國人大或其常務委員會頒布的法律或國務院頒布的行政法規的強制性規定的合同才是無效合同，因此小產權房的買賣協議有效。

小產權房被侵占怎么立案

法律分析：強占他人房屋的行為屬于侵犯他人合法財產的行為，是違法的。當事人到人民法院其訴立案的程序如下：首先要自己或聘請律師寫起訴狀，準備好相關證據材料；然后攜帶相關材料到法院起訴；最后，法院經過審查，認為符合立案條件的，準予立案。

法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

第一百二十三條 人民法院應當保障當事人依照法律規定享有的起訴權利。對符合本法第一百一十九條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應當在七日內立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應當在七日內作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴

小產權房怎么維權

可以與對方協商解決，協商不成可以向法院起訴，但是一般情況下小產權房是沒辦法維權的。所有有關小產權房的協議、合同，在我國法律上都是不承認的。如果賣方的行為違反了誠信原則，您可以以賣方違背誠信原則為由，向法院起訴，要求對方賠償。

法律分析

小產權的房子無房產證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由于無房產證，無法備案，不受法律保護。

1、“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

2、小產權房一般是違法占地，屬于違建，無房產證，不受法律保護。商品房是經國家批準后修建，有房產證，有70年產權，受法律保護。根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。

法律依據

《中華人民共和國土地管理法》 第十一條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

《中華人民共和國城市房地產管理法》 第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

《中華人民共和國民法典》 第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。