房屋買賣合同違約金怎么賠？房屋買賣合同法律依據有哪些？

買房子對一個家庭來講是一件大事情，如果要簽訂房屋買賣合同的話，大家一定要謹慎注意合同上的細節條款，避免日后出現糾紛，如果出現了合同糾紛的話，一般是需要繳納違約金的，那么房屋買賣合同違約金怎么賠？房屋買賣合同法律依據有哪些？我們來了解一下關于房屋買賣合同違約金的處理方法吧。

房屋買賣合同違約金怎么賠？

1、由于違約金是購房者和開發商在訂立合同時預先約定的，因此，它與實際損失額往往不能完全吻合。一般情況下，即使有差異，也應按約定承擔違約責任。除非約定的違約金過高或過低而顯失公平，才可請求減少或增加。

2、至于違約金的約定，購房者可根據違約情況就違約數額進行約定，也可約定違約損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于或過分高于實際損失的，購房者可請求法院或仲裁機構予以增加或適當減少。由此，約定的違約金在性質上就視為違約時的損失賠償。

3、既然購房者在合同中已約定了違約金，那么，開發商要求按合同約定的違約金賠償是符合法律規定的。

房屋買賣合同法律依據有哪些？

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條?【違約金】當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

對于違約方來講，及時的繳納房屋買賣合同，違約金也是必須的，要注意按照法律規定來繳納違約金，以上就是關于房屋買賣合同違約金怎么賠和房屋買賣合同法律依據有哪些的相關介紹，大家在買房子這件事情上一定要謹慎，做好處理原則。

買賣合同違約金調整的規定

山東法院適用民法典的典型案例60頁

買賣合同糾紛中違約金計算標準調整的確定

3354山東某貿易有限公司訴易某買賣合同糾紛案

裁判要點

當事人請求人民法院減少違約金的，人民法院應當以民法典第五百八十四條規定的損失為依據，綜合考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，按照公平、誠實信用的原則衡量后作出判決。約定違約金超過依據《民法典》第五百八十四條確定的損失的百分之三十的，一般可以認定為《民法典》第五百八十五條第二款規定的“過分高于造成的損失”。當事人主張約定的違約金過高，要求適當減少的，應當承擔舉證責任；如果對方主張違約金合理，也應提供相應證據。

基本事實

原告山東某貿易公司向淄博市臨淄區人民法院提起上訴：原告與被告易某于2018年10月13日簽訂了淄博市齊魯國際塑化城二期工程《方木模板采購合同》復印件。合同明確規定了所供材料的規格、單價、結算方式、付款方式和違約金的計算。從2018年10月11日起，原告按照被告的要求開始供貨，至2024年1月14日，共供貨748769.48元。根據合同約定，被告應于2024年1月31日前支付總貨款的90%，即673892.532元。但被告僅在2018年12月30日支付了20萬元，欠款473832元。根據被告的要求，原告繼續供貨。至2024年6月5日，共供貨1284450.28元，被告僅付款90萬元，未付款384450.28元。經原告多次催促，被告以各種理由拒絕付款。要求：1。依法判令被告易某向原告支付尚未支付的貨款384450.28元；2.依法判令被告易某向原告支付違約金246048.10元；3.依法判令被告易某向原告支付所欠款項的利息(以384450.28元為基數，自2024年6月2日起按年利率6%計算，直至被告易某全部履行完畢)；4.請求由被告易某承擔本案的訴訟費、保全費、保險費。

被告易某辯稱，原告提供的方木和模板存在質量問題，不符合合同約定的規格。原告應提供發貨清單，根據合同約定，發貨清單也作為結算憑證，被告要求降價。合同約定被告分期付款，第一階段為驗收后兩個月內支付70%的貨款，第二階段為2024年1月31日前支付90%，第三階段剩余貨款為主體封頂后兩個月內支付。因此，2018年11月31日后貨物合同第一、二階段的付款時間和付款金額存在矛盾，被告認為第一階段的付款金額應為。2018年11月31日后交付的貨款，剩余30%為主體封頂后兩個月內，而涉案項目封頂時間為2024年5月底。根據合同，被告應在2024年7月底前付清余款。后來由于工程發包人未能立即付清工程款，被告賬戶被凍結，被告無法按時付款。因此，被告不應承擔違約責任。合同中違約金為4%/月，折算成人利率為48%。被告認為協議過高，遠遠超過原告損失的130%，被告請求降低。原告賬戶被凍結，導致被告未能按時付款，被告不應承擔該筆款項的利息。此外，自2024年8月20日起，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場報價利率，銀行間同業拆借中心

淄博市臨淄區人民法院經審理查明，原告山東某貿易有限公司與被告易某于2018年10月13日簽訂淄博市齊魯國際塑化城《方木模板采購合同》項目，約定被告購買原告方木模板。合同明確規定了所供材料的規格、單價、結算方式、付款方式和違約金的計算。約定驗收后兩個月內支付70%，2024年1月31日前支付90%。剩余款項在主體封頂后兩個月內支付。還約定，如果被告未按時支付剩余款項，原告有權要求被告每月支付剩余款項4%的違約金。從2018年10月11日起，原告按照被告的要求開始供貨，至2024年1月14日，共供貨748769.48元。根據合同約定，被告應于2024年1月31日前支付總貨款的90%，即673892.532元。但被告僅在2018年12月30日支付了20萬元，欠款473832元。根據被告的要求，原告繼續供貨。截止2024年6月5日，共供貨1284450.28元，被告支付90萬元，未付款384450.28元。

裁判結果

淄博市臨淄區人民法院一審判決：1。被告易某向原告山東某貿易有限公司支付人民幣384450.28元，于本判決生效后十日內還清；二。被告易某向原告山東某貿易有限公司支付違約金，基數為384450.28元，自2024年2月1日至2024年6月1日按年利率24%計算，與上述第一項同時清償；三。被告易某向原告山東貿易有限公司支付利息損失，基數為384450.28元，自2024年6月2日起至實際支付日止，按照全國銀行間同業拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算，與上述第一項同時清償；四。駁回原告山東某貿易公司的其他訴訟請求。

易不服一審判決，向淄博中院提起上訴。淄博中院二審判決：1。維持淄博市臨淄區人民法院第一、三一審判決；2.撤銷淄博市臨淄區人民法院一審判決第四項；三。變更淄博市臨淄區人民法院一審判決第二項：易某向山東某貿易公司支付違約金，基數為384450.28元，自2024年2月1日起至2024年8月19日止，按照中國人民銀行同期同類銀行貸款基準利率的130%計算，從201。

9年8月20日至2024年6月1日，按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算，與上述第一項同時付清。四、駁回山東某貿易有限公司的其他訴訟請求。

案例解讀

本案主要涉及買賣合同糾紛中違約金計算標準調整的正確認定問題。

違約金是法律所規定的合同一方當事人完全不履行或不適當履行合同約定債務時，按照合同約定應當給付對方的一定數額的金錢。關于違約金，原《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第114條第1、2款和《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第585條第1、2款均規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。從上述法律對違約金的規定內容來看，其要旨仍是在于將違約金作為合同一方違約后對另一方造成損失的賠償。也正是基于此，原《合同法》）第114條第2款和《民法典》第585條第2款才規定了約定違約金可根據當事人的請求予以相應調整。

盡管法律對于違約金可以根據當事人的請求予以相應調整這一原則進行了明確規定，但對于具體如何調整，法律則未再作進一步的明確規定。從審判實踐來看，當事人提出要求調整違約金的情形則較為常見，并且大多數情形是認為違約金約定過高而要求予以調減，這一點在像本案這樣的買賣合同糾紛案件中尤為明顯。而人民法院審理的合同類案件中顯然是以買賣合同糾紛案件為多，且買賣合同糾紛中雙方當事人約定違約金的情形亦較為普遍。這也直接導致了對于買賣合同糾紛違約金計算標準調整尤其是調減應如何正確認定成為了人民法院審判實務中的一個重要問題。對此，原《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋二》）第29條第2款規定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為《合同法》第114條第2款規定的“過分高于造成的損失”。而在《民法典》實施后，《合同法解釋二》雖已被廢止，但《全國法院貫徹實施民法典工作會議紀要》第11條第3款明確了實踐中在適用《民法典》對違約金予以調整時仍應按照上述原則加以處理，即：當事人請求人民法院減少違約金的，人民法院應當以《民法典》第584條規定的損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，根據公平原則和誠信原則予以衡量，并作出裁判。約定的違約金超過根據《民法典》第584條規定確定的損失的30%的，一般可以認定為《民法典》第585條第2款規定的“過分高于造成的損失”。

據此，無論是在《民法典》實施前還是在《民法典》實施后，對于實踐中出現的要求對違約金進行調整尤其是調減的情形，人民法院在認定時都應根據公平原則和誠信原則以“因違約造成損失的30%”為界進行個案衡量。而不能隨意地進行類比界定。例如在本案中，本案系買賣合同糾紛，易某一方作為買方其主要違約事實就是欠付貨款。在欠付貨款的情況下，對于賣方的主要損失就在于未收回貨款所導致的資金占用利息損失，因此實踐中將該損失按借款合同利息的計算來加以認定也是符合實際情況和法律規定的。但本案中雙方當事人對于違約金約定的是“按剩余貨款每月4%支付違約金”，折合成年利率的話就高達48%，顯然屬于約定過高的情形。但一審對此簡單化地按當時民間借貸可支持利率的上限24%計算，等于將買賣合同中的欠付貨款損失完全等同于民間借貸的最高可支持利息，這樣認定盡管減輕了損失查明方面的困難，但與上述司法解釋和會議紀要意見所確定的“因違約造成損失的30%”為界的衡量原則明顯不符，也在實際中不當擴大了違約方的違約責任。二審對此則嚴格按照“因違約造成損失的30%”為界的衡量原則，將違約金的計算標準確定為“按照中國人民銀行同期同類銀行貸款基準利率或同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率的130%計算”，既符合上述司法解釋和會議紀要的意見，從內容上看也更為公平合理。

相關法條

《中華人民共和國民法典》第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

買賣合同違約金過高裁判規則

法律分析：違約金責任作為一種督促當事人全面適當履行合同義務、對沖交易風險的民事責任方式，在合同交易中廣泛使用并成為合同的必備條款。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

民法典房屋買賣合同違約金過高怎么辦

法律主觀：

一、房屋買賣合同違約金數額過高怎么辦

房屋 買賣合同 違約金數額過高的處理辦法：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

二、違約金和損失賠償可否同時主張

合同違約金與賠償損失不可以同時主張。違約金具有懲罰性的特征，如果對同一違約事實同時適用約定違約金和損失賠償，那么賠償的數額將超過造成損害的數額，此時之 違約責任 則具有懲罰性，不符合“補償性為主，懲罰性為輔”原則。

根據《 中華人民共和國民法典 》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

三、違約金的特征是什么

違約金的特征是：

1.違約金具有從屬性。違約金與違約金的支付不同，前者一般依違約金條款產生，是從屬于合同債務的從債，后者僅使債的標的。正是依違約金約款產生的違約金債務是合同的從債務，違約金才發生其擔保作用。因為保證、定金、抵押、質押等傳統民法的擔保方式也正是為主債實現而設立的從債，因而才具有擔保性。

2.違約金的設立可以使當事人預知不履行的后果。在合同訂立以后，當事人對違約可能造成的損失及承擔的責任的范圍，均能事先了解，而當事人為避免承擔支付違約金的責任，就必須正確履行合同。正是從這個意義上說，違約金可以督促當事人嚴格履行合同，確保債權實現。此點也是違約金與傳統擔保方式相同之處。

法律客觀：

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

如何處理合同違約金過高的情況

法律分析：根據最高人民法院發布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定:“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少”。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百八十二條 履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

買賣合同糾紛違約金過高如何調整

法律分析：已約定仲裁的，合同當事人一方可以請求仲裁適當減少；沒有約定仲裁的，可以向人民法院請求適當減少。根據我國現行法律的規定，當事人簽訂的合同中，違約金不能超過法律的規定，約定的違約金過高的，合同當事人一方可以請求仲裁機構或人民法院適當的減少。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百七十八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。

第五百七十九條 當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。

買賣合同違約金過高怎么辦

合同當事人可以約定違約金條款，如果違約金過高，可以請求法院或仲裁機構適當減少。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百八十八條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。

買賣合同違約金太高怎么辦

買賣合同違約金過高如下：1、買賣合同違約金過高的認定標準為超過造成損失的30%，也就是說只有約定的違約金數額低于造成損失的30%時，才可以得到法律的保護。2、如果超過了30%，當事人可以向人民法院請求予以適當減少。

一、買賣合同違約金太高怎么辦

1、買賣合同違約金過高如下：

（1）買賣合同違約金過高的認定標準為超過造成損失的30%，也就是說只有約定的違約金數額低于造成損失的30%時，才可以得到法律的保護；

（2）如果超過了30%，當事人可以向人民法院請求予以適當減少。

2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百八十五條

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法，約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

二、違約金要怎么計算

1、違約金的計算往往依據雙方所簽署的協議之約定，當違約方拒絕承擔違約責任時，法院可以根據生效裁判文書所確定的違約金計算方法予以執行；

2、通常，雙方可以明確約定違約金的具體數額，也可以約定一定的比例；

3、有一種情況，往往給當事人雙方甚至法院帶來困難，即，當違約金按照逾期期限來計算時，其起止期限難以確定，比如，雙方約定逾期付款時，付款方向收款方支付違約金每日30元，違約金總額等于30乘以遲延天數，顯然，遲延天數的確定成為問題的關鍵。