二手房賣方合同毀約怎么辦？如何避免賣家毀約？

二手房賣方合同毀約怎么辦？

大家在眾多二手房資源中找到合適的房產(chǎn)本就不容易，如果合同簽訂好了，這時(shí)候賣家毀約，那不僅之前作出的努力都白費(fèi)，而且還要想辦法應(yīng)對(duì)，接下來(lái)就看看賣方合同毀約應(yīng)該怎么辦。

1、賣家未按約定交房，除了一些特別的事由，比如買(mǎi)家未付清尾款等原因，賣家都必須遵照合同約定及時(shí)移交房屋給買(mǎi)家，若賣家逾期騰房，那么買(mǎi)家可以據(jù)合同約定向賣家主張違約責(zé)任，或者向賣家主張因?yàn)橛馄诮环吭黾拥淖夥抠M(fèi)用賠償。

2、賣家不配合辦理過(guò)戶手續(xù)，在房?jī)r(jià)迅速躥升的特別時(shí)期，一些賣家會(huì)不惜違約，通過(guò)拖延過(guò)戶時(shí)間，不配合辦理過(guò)戶手續(xù)等方式意圖破壞原來(lái)的買(mǎi)賣合同，達(dá)到毀約的目的。遇到這種情況，買(mǎi)家可以及時(shí)起訴對(duì)方，同時(shí)對(duì)房屋申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保存等。

3、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，賣家毀約的情況，不僅僅是不辦理房屋交接的手續(xù)，還有關(guān)于房屋質(zhì)量的問(wèn)題，如果簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，賣家已經(jīng)明確如實(shí)告知買(mǎi)家房子的質(zhì)量情況，買(mǎi)家據(jù)此得到優(yōu)惠價(jià)格，房子過(guò)戶后，買(mǎi)家又以此對(duì)賣家主張賠償責(zé)任的，那賣家可不承擔(dān)責(zé)任，但如果是買(mǎi)家故意隱瞞房屋的真實(shí)情況，那么買(mǎi)家可以向買(mǎi)方主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任。

如何避免賣家毀約？

1、合同注明違約條件

購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在主要合同內(nèi)容中注明：若是由于某一方的個(gè)人行為造成交易無(wú)法繼續(xù)履行的，那么履行合同的一方可以向違約的一方提出解除合同，并追究其法律責(zé)任，而違約一方不但要把已收取的違約金返還給對(duì)方，還得依法賠償損失。也可以適當(dāng)加重賣方的違約責(zé)任，使賣方不敢輕易反悔。

2、分階段支付中介費(fèi)用

3、證據(jù)保留好

在二手房簽訂書(shū)面合同后，可能會(huì)出現(xiàn)賣方或者買(mǎi)方對(duì)付款時(shí)間等進(jìn)行細(xì)微的變更，比如賣方同意買(mǎi)方比合同約定日期推遲一兩天付款的情形。因此雙方均要注意保留在協(xié)商過(guò)程中的證據(jù)，包括視頻錄像、通話錄音、短信記錄、微信記錄等，也可以簽訂新的書(shū)面協(xié)議。

簽訂二手房買(mǎi)賣合同后賣方毀約后果有哪些？

在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中，常會(huì)出現(xiàn)雙方簽署合同后，一方毀約的情況。一般來(lái)說(shuō)，雙方簽署完房屋買(mǎi)賣合同，雙方當(dāng)事人的權(quán)益就受到了合同法的保護(hù)。按照法律的相關(guān)規(guī)定，無(wú)論是賣方還是買(mǎi)方中的任何一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，都應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定的承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

如果簽約后，賣方因個(gè)人原因不愿出售房屋該怎么辦呢？什么情況下需要承擔(dān)違約責(zé)任？而什么情況下既能解約又能不賠錢(qián)呢？

一、因客觀原因解約

如果發(fā)生了不可抗力而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行（例如：自然災(zāi)害、政府政策等），這種情況下賣方需提供不可抗力相關(guān)文件證明，隨后與買(mǎi)方及中介進(jìn)行三方協(xié)商，簽訂解約協(xié)議。這種情況下，賣方一般只需退還買(mǎi)方定金，不必承擔(dān)其他違約金。

二、與買(mǎi)家進(jìn)行協(xié)商

這種情況往往是由于主觀原因賣家不愿繼續(xù)出售房屋，但和買(mǎi)方及中介進(jìn)行了積極溝通，三方均沒(méi)有異議。三方簽署解約協(xié)議，約定解約細(xì)則即可。

三、買(mǎi)家存在違約情況

如果買(mǎi)方存在違約狀況，而賣方提出解約，并三方無(wú)異議的也可直接簽署《解約協(xié)議》，賣方可要求不退定金。

買(mǎi)方違約一般有以下幾種情況：

1，買(mǎi)方提供的資料不完整、不真實(shí)、無(wú)效導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶；

2，由于主觀原因，買(mǎi)方不想買(mǎi)了；

3，買(mǎi)方超過(guò)合同約定期限支付房款；

四、賣方單方解決

賣方單方面提出解約，需賠償買(mǎi)方違約金，支付違約金一般有兩種情況：

1，合同中無(wú)具體規(guī)定，且賣方僅收取定金，尚未發(fā)生其他費(fèi)用，則賠償雙倍定金。

2，如合同中有具體規(guī)定或給買(mǎi)方造成損失且買(mǎi)方可提供證據(jù)的根據(jù)合同規(guī)定及損失裁定。

綜上所述，如果買(mǎi)賣雙方及中介能協(xié)商成功，且順利簽署解約協(xié)議是高效的，然而在實(shí)際案例中，有許多情況都是三方無(wú)法達(dá)成共識(shí)，這種情況下一般都會(huì)通過(guò)法律途徑進(jìn)行解決。因此賣方在簽署合同時(shí)，需仔細(xì)了解合同中對(duì)雙方違約情況責(zé)任的認(rèn)定及賠償金額的約定。

二手房,買(mǎi)方因個(gè)人原因貸款不批,要求一次性付款,賣方想解除合同,可以嗎？

買(mǎi)賣二手房的過(guò)程中，買(mǎi)方因?yàn)閭€(gè)人的原因，貸款不批要求一次性付款，賣方想解除合同這個(gè)是可以的，因?yàn)閷儆谫I(mǎi)方違約，那么賣方可以要求解除合同。

關(guān)于買(mǎi)賣房屋。

賣二手房注意事項(xiàng)是很多人都會(huì)意識(shí)到的問(wèn)題，但就算是很多人精心注意還是會(huì)錯(cuò)過(guò)很多細(xì)節(jié)，如果錯(cuò)過(guò)了就是一大把鈔票。二手房交易時(shí)，賣方有哪些注意事項(xiàng)？

買(mǎi)方注意事項(xiàng)

購(gòu)買(mǎi)二手房和買(mǎi)新房完全不一樣，新房主要和開(kāi)發(fā)商打交道，二手房打交道的可就多了，房東…中間各種環(huán)節(jié)都需要我們注意，最怕的就是吃虧，但偏偏買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)多，一不小心就會(huì)掉坑里。總的來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方有8點(diǎn)注意事項(xiàng)。

1、查明真實(shí)情況

(1)憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實(shí)信息，30元的費(fèi)用。

(2) 可以交給中介全權(quán)負(fù)責(zé),合同注明:如果房產(chǎn)證并非真實(shí),中介付全部責(zé)任。

(3)確認(rèn)房主真實(shí)身份。

2、房屋手續(xù)是否齊全

(1)房產(chǎn)證、土地證是否齊全;

(2)房屋是否已被抵押，是否被法院查封,是否按揭貸款買(mǎi)的房子，是否在租，貸款額多少;我國(guó)包括大部分地區(qū)均認(rèn)可“買(mǎi)賣不破租賃”， 也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。

(3)可以索要中介營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。

3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

(1)有些房屋有好多個(gè)共有人?如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。

(2)如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

4、土地情況是否清晰

注意土地的使用年限。如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5.留心付款方式

(1)對(duì)付款方式、付款日期、付款數(shù)額做具體數(shù)據(jù)的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金，雙方在銀行實(shí)現(xiàn)交付，一方取出現(xiàn)金，直接存入對(duì)方的賬戶。

(2)如果買(mǎi)賣的房子有貸款,那么在付款時(shí)更要特別留意, -般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款。

6、確定交房時(shí)間、付款方式、時(shí)間，缺一不可

如果達(dá)成買(mǎi)賣意向,關(guān)于交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闆](méi)有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的,比如到了約定時(shí)間,賣房因?yàn)樽赓U或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買(mǎi)房,而買(mǎi)房又因沒(méi)有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明，買(mǎi)方只能吃“啞巴虧”。

因此，在簽定合同過(guò)程中，必須注明什么時(shí)間賣方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方,如果屆時(shí)不能按時(shí)交房,買(mǎi)家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下 ,在約定時(shí),買(mǎi)家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按照交房。

7、戶口問(wèn)題

買(mǎi)方在核實(shí)房產(chǎn)情況的同時(shí),別忘記了房屋連帶的戶口關(guān)系，賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時(shí)遷出。之前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)類似的情況,諸如賣方在售出房屋之后沒(méi)有將家人的戶口同時(shí)簽出，而導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法將戶口遷入。該約定可在“購(gòu)房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行注明。同交房時(shí)間的約定一樣，一般情況下,賣家可以預(yù)留一筆錢(qián),在交房時(shí)確認(rèn)了戶口情況之后再支付給賣家,這筆錢(qián)的數(shù)額-般是房屋總價(jià)的1%左右。

8、當(dāng)心維修基金被“黑吃”

很多消費(fèi)者在買(mǎi)二手房過(guò)程中忽視維修基金，中介往往利用這個(gè)“缺口”吃進(jìn)維修基金，如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生:中介告訴賣方二手房維修基金已經(jīng)所剩無(wú)幾，-般情況下都是送給買(mǎi)方,而中介在對(duì)付買(mǎi)方時(shí)則稱賣方?jīng)]有將維修基金“送”給你，買(mǎi)方要自己重新辦理維修基金，這樣以來(lái)維修基金就進(jìn)了中介的口袋。

買(mǎi)賣雙方需當(dāng)面進(jìn)行了解,如果是將維修基金贈(zèng)予買(mǎi)家，雙方需在”購(gòu)房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行約定。一般情況下 ,房屋交接時(shí),買(mǎi)賣雙方需共同到房管局,相應(yīng)的物業(yè)管理公司,針對(duì)維修基金的帳戶余額,進(jìn)行資金交割，戶名的變更。

二手房買(mǎi)賣合同房屋賣方什么情況下可以解除合

經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除二手房買(mǎi)賣合同。

雙方也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。比如買(mǎi)賣雙方可約定如果超過(guò)合同約定的付款期限三十天買(mǎi)方仍未付款，則買(mǎi)賣雙方的合同解除。

如果合同中沒(méi)有約定合同的解除條件，那么按照法律規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力一般是指當(dāng)事人簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、臺(tái)風(fēng)等，在合同的履行過(guò)程當(dāng)中發(fā)生此類事件，導(dǎo)致房屋滅失。

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務(wù)。比如賣方不想賣房，并明確告知買(mǎi)方房子不賣了，則買(mǎi)方就可以提出解除合同。

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如賣方不辦理過(guò)戶手續(xù)，超過(guò)半年或者一年仍未辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的。

(四)當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。

其實(shí)，合同的解除在合同法上有三種形態(tài)：

第一種是約定解除，指的是合同有效成立之后，沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行之前，當(dāng)約定的解除條件具備時(shí)，因享有解除權(quán)一方的意思表示，使合同關(guān)系溯及既往地消滅。

這種解除要以合同中有解除權(quán)條件的約定為前提。這實(shí)際上是意思自治原則在合同解除問(wèn)題上的另一種體現(xiàn)。應(yīng)該說(shuō)這三種解除中第一種不是真正的合同解除權(quán)的行使導(dǎo)致的，后兩種情況下的解除才能被稱為真正的解除，其解除權(quán)屬于形成權(quán)。

第二種是法定解除，指的是合同有效成立之后，沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行之前，當(dāng)法定的解除條件具備時(shí)，因享有解除權(quán)一方的意思表示，使合同關(guān)系溯及既往地消滅。這種解除是有解除權(quán)的一方依據(jù)合同法中關(guān)于解除權(quán)的規(guī)定解除合同的情況，由于這種解除會(huì)完全消除合同的效力，與合同應(yīng)當(dāng)信守的原則是背離的，所以合同法有著嚴(yán)格的限制，根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”根據(jù)該條的規(guī)定一般只有在當(dāng)事人一方嚴(yán)重違反合同約定的情況下才能使對(duì)方具有解除權(quán)，這就是理論上所稱的根本違約。

第三種解除是協(xié)議解除，指的是在合同成立之后，未履行或者未完全履行之前，當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商解除合同，是合同的效力消滅的行為，這種解除是當(dāng)事人意思自治的一種體現(xiàn)。合同法對(duì)于這種解除的規(guī)定在第九十三條，該條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。”