小產(chǎn)權(quán)房買賣能合法嗎

小產(chǎn)權(quán)房買賣是不合法的，從法律的角度上來看，是不允許交易的，買賣是沒有法律效應(yīng)的。在購買了之后，如果出現(xiàn)了問題而調(diào)解不成，是沒有法律保障的。就算買了小產(chǎn)權(quán)房，也沒有房產(chǎn)證，不能過戶。一些與商品房相關(guān)的法律法規(guī)對于小產(chǎn)權(quán)房是無效的，購買小產(chǎn)權(quán)房的合同也是無效的，不需要進(jìn)行公證備案，購房人權(quán)利很難保障。

小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)償范圍

雖然小產(chǎn)權(quán)房所占土地是集體建設(shè)用地，但具有很多商品房的特點，因此其拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)做到兩個方面的統(tǒng)籌：一方面應(yīng)該根據(jù)其市場價和區(qū)位差價，采用城市房屋拆遷估價辦法計算總體補(bǔ)償范圍；另一方面應(yīng)當(dāng)考慮土地出讓金和相關(guān)房產(chǎn)稅費(fèi)的繳納不完全情況，參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)民住宅拆遷辦法，對其補(bǔ)償范圍請求予以一定限制，將地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款、土地補(bǔ)償款中的某幾項分給小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人，剩余項分給售房農(nóng)民。

小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對于小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)實行公平補(bǔ)償原則，區(qū)分房屋用途是住宅用途還是商業(yè)用途，參照交易價格、周邊國有土地上商品房市場價格，以市場比較法確定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)償方式

拆遷補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及二者的結(jié)合。補(bǔ)償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行選擇，這里面體現(xiàn)的僅僅是權(quán)利人對財產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)的選擇權(quán)，從這個角度來講，可以賦予小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人別無二致的補(bǔ)償方式選擇權(quán)。

深圳小產(chǎn)權(quán)指的是什么意思

深圳小產(chǎn)權(quán)是指一種不具備法律上產(chǎn)權(quán)證的房屋，主要出現(xiàn)在上世紀(jì)80年代和90年代初期，是因為深圳在改革開放初期土地的基礎(chǔ)配套設(shè)施落后，不具備一些必要條件，所以政府為了滿足市民的住房需求，通過非法途徑發(fā)放土地批文。這種房屋可以存在，但不具備高價值流通，且無法通過法律途徑保護(hù)產(chǎn)權(quán)，所以稱為小產(chǎn)權(quán)房。

優(yōu)點：小產(chǎn)權(quán)房的購房門檻低，價格相對較低，尤其對于一些剛需群體有一定的吸引力，若是有愿意購買的人，可以更快地解決住房問題。

缺點：小產(chǎn)權(quán)房無法申請公積金貸款，房屋產(chǎn)權(quán)不具備法律保障，是不合法的產(chǎn)權(quán)形式，因為小產(chǎn)權(quán)房不在官方規(guī)劃范疇內(nèi)，所以無法享受政府更多的公共資源和社會福利。

小產(chǎn)權(quán)房在今天已經(jīng)逐漸退出深圳市場，深圳市政府已經(jīng)啟動了“小產(chǎn)權(quán)房消除工程”，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為合法產(chǎn)權(quán)房。同時，政策出現(xiàn)了變化，對于新建小產(chǎn)權(quán)房的審批越來越嚴(yán)格，政府也逐步增加了對它們的治理和監(jiān)管。

總體來說，深圳市對小產(chǎn)權(quán)房的管理日益規(guī)范，而且也在積極尋求解決本問題的途徑，相信在不久的將來，小產(chǎn)權(quán)房將逐漸退出深圳市場，一切都將走向合法化。

小產(chǎn)權(quán)房為什么不能買

小產(chǎn)權(quán)房為什么不能買的原因：

1、缺少“五證”。

想要辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證的先決條件是由商品房預(yù)售許可證，而小產(chǎn)權(quán)房大多都是建造在集體土地上，并沒有支付土地出讓金，所以就無法辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，沒有房屋所有產(chǎn)權(quán)，無法證明自己對房子的所有權(quán)也就得不到法律的保護(hù)。

2、質(zhì)量難保證

有一些開發(fā)商是會偷工減料的，所以小產(chǎn)權(quán)房很難以保障合法權(quán)益和安全，在入住之后的物業(yè)管理也比較混亂。

3、拆遷難補(bǔ)償

因為沒有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，所以屬于政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，很容易會因為違建而被拆除。

4、配套不完善

有一些小產(chǎn)權(quán)房，沒有配套設(shè)施，甚至連天燃?xì)獾然A(chǔ)配套設(shè)施都無法保障。

5、遺贈麻煩、不能買賣

因為沒有房屋所有產(chǎn)權(quán)證在贈予和買賣的時候就沒有辦法按照正常的流程辦理。

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為什么小產(chǎn)權(quán)房不能買

不能購買小產(chǎn)權(quán)房的原因：

1、存在政策風(fēng)險

所謂的小產(chǎn)權(quán)房，其實指的就是在農(nóng)民集體土地上所建造的房子，只能夠在農(nóng)村集體成員當(dāng)中流通，如果說是出售給城市當(dāng)中的購房者是違法的。如果城市當(dāng)中的購房人在購買了小產(chǎn)權(quán)房之后面臨整頓或者是拆遷，可能會無法得到補(bǔ)償，甚至無法及時收回房款。

2、不能采取銀行貸款的形式

因為小產(chǎn)權(quán)房并沒有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，在辦理抵押貸款的時候，需要提供房屋所有產(chǎn)權(quán)證，不能夠依法進(jìn)行房屋的抵押，即便是小產(chǎn)權(quán)房比較便宜，一次性支付的房款也是比較多的，而且在購買之后也不能夠上市交易。

3、存在合同無法得到法律保護(hù)的問題

小產(chǎn)權(quán)房的流通和轉(zhuǎn)讓受到了很多的限制，所簽署的合同基本上也都無法得到法律的保障，賣方是可以隨時違約，甚至可能出現(xiàn)1房2賣的情況。

4、存在配套受限的問題

配套設(shè)施如供水、供電、供氣等因不在國家規(guī)劃之列也不能得到。

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小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法

一、小產(chǎn)權(quán)房怎么買

嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對外交易的房屋，對外交易不受法律保護(hù)。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購房者購買的小產(chǎn)權(quán)房不能公開轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房屋拆遷情況的，也不能依法得到補(bǔ)償。

雖然有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認(rèn)可購房人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓登記，但是這種登記是沒有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不能產(chǎn)生保護(hù)購房人的效力。所以，當(dāng)賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

所以，從購房者的角度來說，購買小產(chǎn)權(quán)房雖然價格便宜，但是產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問題，要承擔(dān)巨大的風(fēng)險。因此，有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要自己對風(fēng)險和收益作出選擇判斷，作出正確的決定。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法

不合法。

小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房并不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

購買小產(chǎn)權(quán)房還須注意的是，這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的，因此業(yè)主們在買之前應(yīng)特別注意這點。

三、小產(chǎn)權(quán)房購買的風(fēng)險

1、法律效力。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則，但也區(qū)分不同情況：

（1）對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

（2）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

（3）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值也有一定影響。

3、政策風(fēng)險。

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

4、監(jiān)督缺位。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)督存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的沒有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

小產(chǎn)權(quán)房交易合同受法律保護(hù)嗎

法律主觀：

小產(chǎn)權(quán)房的買賣行為不合法，不受國家法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房未繳納土地出讓金等費(fèi)用，無法辦理相關(guān)證件，沒有房產(chǎn)證的情況下，雙方雖然能簽訂買賣合同，但由于無法辦理登記手續(xù)，存在很大的風(fēng)險，建議不要購買。

法律客觀：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第六十條

國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；

未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《中華人民共和國民法典》

第二百一十五條

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；

未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù),為什么還賣

法律主觀：

小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。在法律層面，沒有“小產(chǎn)權(quán)房”這一法律概念。目前，也并沒有出臺相關(guān)的法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行保護(hù)。

根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)2024年實施的《民法典》第二百零九條第一款的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

法律客觀：

《土地管理法》

第六十二條

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《民法典》

第二百零九條

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；

未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

小產(chǎn)權(quán)的房子未來會有什么麻煩？僅僅是不能上市那么簡單嗎?

小產(chǎn)權(quán)房買賣合法嗎

法律主觀：

買賣 小產(chǎn)權(quán)房 不合法。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人民在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義建設(shè)在 集體土地 上的房屋，或是由農(nóng)民自行建造的“ 商品房 ”。該類房沒有國家發(fā)放的 土地使用證 和預(yù)售許可證， 購房合同 在國土房管局不會給予備案。

法律客觀：

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地， 土地所有權(quán) 人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。 前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。 通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者 抵押 ，但法律、行政 法規(guī) 另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、 土地使用權(quán) 人簽訂的書面合同另有約定的除外。 集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。